Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности




НазваниеМетоды оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности
Дата конвертации29.03.2013
Размер445 b.
ТипПрезентации


Методы оценки


Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности

  • «Если в нормативном правовом акте … либо договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки» (ст. 7 ФЗ РФ об оценочной деятельности)



Рыночная стоимость: определение

  • Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме¹, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки² в результате коммерческой сделки³ между добровольнымиª покупателем и продавцом после адекватного маркетингаº; при этом полагается, что каждая сторона действовала компетентноº и без принужденияª (IVSC, TEGoVA)

  • Идентичность отечественной и других (международных и зарубежных национальных) методологий и определений рыночной оценки



Важнейшие факторы в определении рыночной стоимости

  • Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме¹, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки² в результате коммерческой сделки³ между добровольнымиª покупателем и продавцом после адекватного маркетингаº; при этом полагается, что каждая сторона действовала компетентноº и без принужденияª

  • ¹ Оценка - стоимостной эквивалент

  • ² Значимость момента проведения оценки

  • ³ Коммерческий характер сделки

  • º Достаточность времени и проведенного маркетинга

  • ª Добровольный характер и отсутствие чрезвычайных условий



Специальные цели оценки, обеспечиваемые специальными методами оценки

  • финансовая отчетность;

  • залоговое обеспечение;

  • страхование;

  • недвижимость организаций спец. вида: СП, негосударственных фондов, фирм-застройщиков;

  • недвижимость при слияниях и др. структурных изменениях;

  • инвестиционные портфели.



Базисы оценки

  • Базис оценки – это система принципов и подходов (principles & concepts) к оценке с учетом целей оценки и других факторов, влияющих на оценку (таких как: тип объекта, повреждения или незавершенность, возможности и направления дальнейшего использования и т.д.).

  • Цель оценки является критическим фактором при выборе базиса оценки (из международных стандартов TEGoVA)



Примеры базисов оценки (из международных стандартов)

    • Рыночная стоимость
    • Рыночная стоимость при существующем использовании
    • Стоимость при альтернативном использовании
    • Остаточная стоимость замещения и восстановительная стоимость
    • Стоимость действующего предприятия (бизнеса)
    • Ликвидационная стоимость
    • Отрицательная стоимость


Классификация по группам методов

  • Нормативные методы оценки

  • Затратный подход и затратные методы оценки

  • Аналоговые подходы – методы сравнения

  • Доходные методы оценки – оценка и капитализация будущей прибыли

  • Комбинированные методы оценки

  • --------------------------------------------------------------------------------------

  • Какой подход больше соответствует рыночной оценке?

  • Каковы рекомендации по выбору подходов?



Аналитический обзор методов оценки Нормативные методы

  • Нормативные методы оценки – методы, устанавливаемые законодательными и иными нормативными правовыми актами как обязательные к применению в установленных документами случаях.

  • Зарубежный аналог нормативного подхода – Statutory Valuation



Нормативные методы Примеры отечественной практики

    • Оценка в законодательстве о бухучете
    • по цене приобретения (с линейной функцией износа)
    • по себестоимости строительства
    • по рыночной стоимости на момент дарения.
    • Оценка имущества физических лиц в целях налогообложения.
    • Бесплатная приватизация жилья.
    • Установление стартовой цены аукционов при продаже государственного имущества.
    • Установление ставок арендной платы, платы за землепользование для объектов федерального собственника.


Аналитический обзор методов оценки Затратные методы

  • Восстановительная стоимость

  • (полное подобие при восстановлении)

  • Стоимость замещения

  • (функциональное подобие при замене)

  • * * *

  • Понятие остаточной стоимости при замещении и/или восстановлении.

  • Функция износа в течение жизненного цикла объекта оценки.



Затратные методы Восстановительная стоимость

  • Восстановительная стоимость – «строительство» объекта полностью подобного объекту оценки / Rebuilt cost

  • Остаточная восстановительная стоимость – оценка с учетом накопленного за время жизни износа

  • Базовые формулы для оценки остаточной стоимости:

  • {Со * (T-t) / T} при линейной функции износа

  • {Co * F(t,T)} при нелинейной функции износа

  • Co – восстановительная стоимость (из проекта, сметы, по удельным показателям)

  • Субъективизм в определении износа: T, F



Восстановительная стоимость Учет отклонений

  • Корректировки количественно измеримых отклонений и отклонений качественного характера, оцениваемых экспертами, - в %.

  • Использование удельных показателей: Со = q(£/ m²)*S(m²)

  • Применение корректирующих алгоритмов (e.g. через произведения нормированных на единицу коэффициентов)

    • Сх = [Со * (T-t) / T] * ∏(ki)




Затратные методы Метод замещения

  • Метод замещения – замещение объекта оценки функционально подобным / Replaced cost

  • Остаточная стоимость замещения – оценка с учетом износа / Depreciated Replaced Cost

  • Базовые формулы DRC те же:

  • {Со * (T-t) / T} или {Co * F(t,T)}

  • Необходимость учета функционально «излишних» (по сравнению с замещаемым объектом Co) j-элементов во взятом для замещения аналоге со стоимостями Cj

    • Сх = (Co-∑Cj) * (T-t) / T


ЗАТРАТНЫЕ МЕТОДЫ: метод замещения

  • Задача (стр. 68 там же)

  • Определить остаточную стоимость замещения (ОСЗ) для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующие данные:

  • - известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же больницы (по масштабам и профилю) составили $4500,000,

  • - в проект новой больницы было дополнительно (в сравнении с оцениваемой больницей) включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи, сметной стоимостью в $300,000,

  • - экспертами, с учетом произведенных в течение прошедшего периода работ по содержанию объекта, установлена общая длительность жизненного цикла здания оцениваемой больницы в 80 лет.

  • Решение

  • Считая, что оснащение «замещающей» больницы оптоволоконными средствами связи не является функционально соответствующим для сравнения с оцениваемым объектом, а также, считая динамику износа фондов линейной, получим следующее значение оценки остаточной стоимости замещения:

  • ОСЗ = ($4500,000 - $300,000) * [(80-20)/80] = $3150,000

  • Ответ: ОСЗ больницы составляет $3150,000.



Аналитический обзор методов оценки Аналоговые методы

  • Стоимость объекта определяют по имеющейся рыночной информации о ценах произведенных сделок с его полными аналогами:

    • полными аналогами объектов как вещей (во всем многообразии вещных характеристик) и
    • в полностью аналогичных условиях сделки:
      • по типу сделки,
      • по срокам (давности) сделки,
      • по иным признакам и условиям (состояния внешней среды, и т.д.).


Преимущества аналогового подхода

  • Наибольшая, по сравнению со всеми другими методами, близость к концепции оценки рыночной стоимости,

  • т.к. информация основана именно на рыночных данных об аналогичных рыночных сделках

  • Наиболее достоверные (обоснованные) данные об ожидаемой цене сделки на данном рынке и в данных условиях

    • т.к. информация основана именно на рыночных данных об аналогичных рыночных сделках


Недостатки аналоговых методов

  • Недостаточность по объемам и качеству располагаемой рыночной информации

    • - малое количество объектов-аналогов,
    • - редкое совпадение условий сделок.
  • Применение субъективных корректировок при отклонениях характеристик объектов и условий сделок от «аналогов», например:

      • 1) Корректирующими коэффициентами: Сх = Со * ∏(ki)
      • 2) Методами парного сравнения (см., ниже)


Аналоговые методы. Применение метода парного сравнения (стр. 73)

  • ОЦЕНКА ДЛЯ ОБЪЕКТА ПРОИЗВОДСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

  • Характеристики \ Объекты Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

  • Местоположение Удовлетв. Хорошее Удовлетв. Удовлетв.

  • Зона генплана Смешанная Промзона Промзона Смешанная

  • (наличие ограничений) (есть) (нет) (нет) (есть)

  • Права на объект Собственность Собственность Аренда Аренда

  • Инфраструктура Хорошая Хорошая Удовлетв. Хорошая

  • Удельная цена сделки ($ / m2) Х=? 200 180 150

  • Распределение влияния характеристик (из 100%) Размах колебаний в оценках = 200-150 = 50 ($/m2),

  • Качество местоположения = 30% (0,3) определяемый различиями характеристик

  • Ограничения зоны генплана = 20% (0,2)

  • Права на объект = 40% (0,4)

  • Инфраструктура = 10% (0,1)

  • ==========================================================================

  • Сравнение с Аналогом 1: 200 – 50*0.3 – 50*0,2 = 175 Размах колебаний оценки

  • Сравнение с Аналогом 2: 180 – 50*0,2 + 50*0,4 + 50*0,1 = 195 сократился (вдвое):

  • Сравнение с Аналогом 3: 150 + 50*0,4 = 170 [170-195] ($/m2)

  • Дальнейшая свертка, усреднение



Похожие:

Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности iconЛитература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения)
Организация и методы оценки предприятий (бизнеса) / под ред. В. И. Кошкина. М.: Экмос, 2002, стр.: 13-42, 641-669
Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности iconСогласно определению рыночной стоимости: Согласно определению рыночной стоимости
«…коррекция арендных ставок продолжится в 2009 г., в большей степени она коснется прайм-сегмента, сокращая разрыв между максимальными...
Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности iconИсследовать методы оценки качества деятельности исполнительных органов государственной власти и оценить их эффективность
Повышение качества управления, переход от сметного бюджетирования к объектно-ориентированному привел к необходимости создания системы...
Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности iconЗакон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
...
Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности iconИзменение подхода к системе оценки достижения результатов Изменение подхода к системе оценки достижения результатов
Активные методы обучения позволяют использовать все уровни усвоения знаний: от воспроизводящей деятельности через преобразующую к...
Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности iconМихайлец В. Б. начальник отдела оценки имущества, к т. н
«общепринятые» модели дисконтирования и капитализации доходов не учитывают существенные различия между темпами изменения доходов...
Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности iconЛекция №16 «Методы оценки надежности» профессор Соколов Н. А
Основы построения телекоммуникационных систем и сетей Лекция №16 «Методы оценки надежности» профессор Соколов Н. А
Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности iconОбъективные методы оценки Структура презентации История возникновения Центров Оценки
Компетенции определяются как поведение, которое является примером наивысшего уровня достижений в конкретной работе
Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности iconЗакон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29. 07. 1998г. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29. 07. 1998г
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29. 07. 1998г
Методы оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности iconЗакон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года n 135-фз федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года n 135-фз
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года n 135-фз
Разместите кнопку на своём сайте:
hnu.docdat.com


База данных защищена авторским правом ©hnu.docdat.com 2012
обратиться к администрации
hnu.docdat.com
Главная страница