Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения)




НазваниеЛитература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения)
Дата конвертации19.02.2013
Размер445 b.
ТипЛитература


Оценка и развитие бизнеса

  • Нормативная правовая база

  • оценочной деятельности и бизнеса развития


Литература

  • 1. Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения):

  • Кодексы: Гражданский, Земельный, Градостроительный, Налоговый.

  • Законы РФ о недрах, оценочной деятельности, бухгалтерском учете, приватизации, акционерных обществах, инвестиционной деятельности, банкротстве, ипотеке, лизинге, концессионных соглашениях, плате за землю, землеустройстве, земельном кадастре, охране памятников, охране окружающей среды, страховании, гос. регистрации прав и др.

  • 2. Соловьев М. Оценочная деятельность. - М.: ГУ-ВШЭ, 2003. стр.:108-161

  • 3. Организация и методы оценки предприятий (бизнеса) / под ред. В.И. Кошкина. - М.: ЭКМОС, 2002, стр.:13-42, 641-669.

  • 4. Завьялов А.А. Государственное управление оборотом недвижимого имущества: тенденции и перспективы. – М.: Статут, 2007. стр. 172-203 (регулирование правил застройки и землепользования).

  • 5. Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. – М.: Норма, 2005 (правовые аспекты)

  • 6. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. – М.: Филин, 1999 (визуализация законодательных положений в виде логических схем)



ПЛАН

  • ПЛАН

  • I

  • Нормативная правовая база оценочной деятельности

  • Регулирование оценочной деятельности.

  • Обзор законодательной и иной нормативной правовой базы оценочной деятельности:

  • - Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации,

  • - Оценка в законодательстве о бухучете, налоговом кодексе, банкротстве, страховании и др.

  • II

  • Нормативная правовая база девелопмента

  • Градостроительное регулирование и планирование развития территории

  • Регулирование отношений общества и собственника

  • - разрешительный механизм регулирования



I Нормативная правовая база оценочной деятельности



I Нормативная правовая база оценочной деятельности

  • Закон об оценочной деятельности в РФ (1998)

  • Нормативное регулирование оценки в др. законодательных актах (Statutory Valuation)

    • Бухгалтерский учет
    • Налогообложение
    • Приватизация
    • Принудительный выкуп
    • Банкротство
    • Залог (ипотека)
    • Страхование
    • Плата за землю, недропользование и др.


*Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ (1998, ред. 2007)

  • Определение рыночной стоимости объекта оценки и ее базовой роли в оценочной деятельности

  • Установление места и роли (механизма) государственного регулирования оценочной деятельности*

  • Роль и место негосударственных саморегулируемых организаций (НСРО) – как ассоциаций, обеспечивающих качество предоставляемых услуг по оценке

  • Признание справедливости (и рекомендательного характера) независимой оценки

  • ===============================================================================================================================================

  • *(в ред. 2007 г.): ослабление гос. регулирования – исключение лицензирования оценочной деятельности.



**Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ (1998, ред. 2007)

  • Установление областей обязательной оценки

  • Установление требований к НСРО и оценщикам (профессиональное образование и др.)

  • Правила формирования стандартов оценочной деятельности (федеральных и НСРО)

  • Нормирование прав и обязанностей оценщиков

  • Обязательность страхования оценочной деятельности

  • Установление порядка взаимодействий оценщиков и заказчиков, оценщиков и специалистов-смежников

  • Содержание документов оценочной деятельности: договоров об оценке, отчетов об оценке.



***Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ (1998, ред. 2007)

  • «Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства …»

  • (нет принуждения или обязательств сторон сделки,

  • открытость сделки и информации …)



****Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ (1998, ред. 2007)

  • «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,

  • составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом,

  • признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки,

  • если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное»



*****Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ (1998, ред. 2007)

  • Установление областей обязательной оценки:

  • Для объектов государственной и муниципальной собственности (недвижимости) при их вовлечении в сделки, e.g.:

    • Приватизация
    • Передача в доверительное управление
    • Сдача в аренду
    • Использование в качестве предмета залога
    • Продажа и иное отчуждение
    • Передача в качестве вклада в уставные фонды СП и АО.
  • При разделе имущества через арбитраж и иных установленных законодательством случаях (принудительный выкуп и справедливые компенсации).



Регулирование оценочной деятельности

  • Государственное регулирование

  • Установление основ Требования к оценщикам

  • оценочной деятельности (членство в НСРО -

  • объекты и субъекты оценки, права вместо лицензирования ранее)

  • и обязанности, договор, отчетность,

  • обязательное страхование, области

  • обязат. оценки, рыночная стоимость

  • УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ОРГАН

  • ВУЗы:

  • лицензирование Контроль Координация Стандарты

  • аттестация, оценочной органов власти оценки

  • требования и программы деятельности при оценке (федерал.)

  • Негосударственные САМОРЕГУЛИРУЕМЫЕ организации – НСРО:

  • защита профессиональных интересов оценщиков,

  • разработка стандартов, повышение квалификации,

  • контроль и обеспечение качества услуг



Оценка в бухгалтерском учете

  • Оценка имущества:

    • приобретенного за плату осуществляют путем суммирования фактически произведенных расходов на его покупку;
    • полученного безвозмездно, - по рыночной стоимости на дату оприходования;
    • произведенного в самой организации, - по стоимости его изготовления.
  • Амортизацию на все типы оцениваемого имущества начисляют в установленном порядке, независимо от результатов текущей хозяйственной деятельности.

  • Применение др. методов оценки допускается в случаях, предусмотренных законодательством или актами органов, ответственных за регулирование бухгалтерского учета.

  • Для достоверности данных бухучета – инвентаризация

  • (обязательна при передаче в аренду, выкупе, продажах, реорганизации и ликвидации, при преобразованиях ФГУП и МУП).



Оценка в налогообложении (1)

  • Имущественное налогообложение, в основном, отнесено на региональный уровень

  • Уровень субъектов РФ:

    • Налог на недвижимость
    • Налог на имущество организаций
  • Муниципальный (местный) уровень

    • Земельный налог
    • Налог на имущество физических лиц
    • Налог на наследование и дарение
    • ==========================================================================
    • Примечание
    • На федеральном уровне: плата за недропользование, лесной, водный налог


Оценка в налогообложении (2)

  • Определение налоговой базы – прерогатива федерального уровня.

  • База устанавливается Налоговым кодексом РФ и нормативными актами исполнительных органов власти (Инструкции)

  • Определение налоговой ставки – прерогатива регионального (и муниципального) уровня.

  • Ставки устанавливаются законами субъектов РФ и нормативными актами органов местной власти.

  • В базе имущественной оценки при налогообложении – данные бухгалтерского учета.

  • Организации – налогоплательщики исчисляют налоговую базу самостоятельно – ежеквартально, нарастающим итогом.

  • Налоговые органы контролируют правильность расчетов и платежей.

  • Т.о. оценочная деятельность востребована обоими участниками налоговых отношений.



Оценка в налогообложении (3)

  • За пределы понятия реализации (и соответствующего налогообложения и необходимой оценки) выведены:

    • передача имущества правопреемникам при реорганизации,
    • передача имущества участникам при выделении доли, разделе имущества в хозяйственных обществах, товариществах и т.п.,
    • приватизация жилья,
    • изъятие имущества путем конфискации и др.
  • В общем случае для целей налогообложения цена товаров, работ и услуг соответствует уровню рыночных цен, если не доказано обратное.

  • При отклонении означенных цен >30% возможно мотивированное решение налогового органа о доначислении налога и пени (в соответствии с рыночной оценкой).



*Оценка в ипотеке (залоге недвижимости)

  • Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем … и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

  • Стороны могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

  • Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.

  • При ипотеке предприятия как имущественного комплекса этим имуществом может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины его стоимости.



**Оценка в ипотеке (залоге недвижимости)

  • Залогодатель обязан страховать заложенное имущество за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, то на сумму не ниже этого обязательства.

  • При судебном рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

  • Эта цена определяется по соглашению сторон залога, а в случаях спора – судом по результатам организованной им независимой оценки заложенного имущества



Методические рекомендации по оценки эффективности инвестиционных проектов

  • Система определений эффективности

    • народнохозяйственная, региональная, социально-экономическая (комплексная)
    • интегральная и адресная эффективность для участников
  • Показатели эффективности, оценки

    • NPV чистая приведенная стоимость проекта
    • IRR внутренняя норма рентабельности
    • etc. (период возврата, …)


Программно-технические средства

  • CAMFAR (методика UNIDO)

  • Альт – Инвест ...

  • ТЭО – Инвест

    • анализ и обоснование эффективности проекта
    • разработка бизнес-планов и формирование финансовых разделов (на двух языках)
    • выбор и оптимизация схем финансирования
      • Анализ чувствительности
      • Анализ рисков
      • Сценарный анализ


II Нормативная правовая база девелопмента



Девелопмент - Развитие недвижимости (из определений)

  • Девелопмент:

    • выполнение строительных, инженерных, земляных и др. работ на поверхности, над или под землей или
    • осуществление материальных изменений в использовании зданий и земельных участков, ...
  • Развитие недвижимости

  • это производство работ на объекте недвижимости

  • или

  • изменение направления его использования,

  • приводящее к качественным изменениям состояния объекта недвижимости:

    • - функционального назначения,
    • - масштабов, состава и структуры,
    • - основных характеристик.


Градостроительное регулирование – (Town and Country Planning) логика возникающих у западного инвестора вопросов

  • - Приобретаемая недвижимость может не полностью соответствовать планируемому инвестором деловому назначению и требовать изменений.

  • - Жизненный цикл зданий часто более длителен, чем планируемый в нем бизнес; потребуются изменения в направлениях использования.

  • - В числе воздействий внешней среды каковы риски и правила принудительного выкупа.



Градостроительное регулирование – вопросы западного инвестора

  • Функции и ответственность властей в городском планировании.

  • Как разрабатывается и корректируется генеральный план развития территории / города.

  • Правила согласования производимых изменений: (плановые разрешения – Planning Permission).

  • Возможности и процедуры апелляций.

  • Специальное регулирование для объектов-памятников и защита окружающей среды.

  • Механизмы участия в целевых затратах на нужды города (Planning Gains).

  • Платежи за рост стоимости капитала (Capital Gain Tax) .

  • Правила принудительного выкупа и методология компенсационных платежей.



Нормативная правовая база градостроительного регулирования

  • Градостроительный кодекс РФ (градостроительные кодексы и уставы субъектов Федерации).

  • Земельное законодательство: Земельный кодекс, законы о плате за землю, землеустройстве, земельный кадастр и др.

  • Извлечения из Гражданского кодекса, др. законов РФ:

    • сервитуты и иные обременения (Гражданский кодекс),
    • принудительное отчуждение (Конституция РФ и Земельный кодекс),
  • Законы об охране памятников, защите окружающей среды, извлечения из законов в части охраны и восстановления природных ресурсов.

  • Лицензирование (архитектурно-строительная деятельность, недропользование).

  • ================================================================

  • Государственные градостроительные нормативы: СНиП, ФСН, ВСН и др.

  • Правила землепользования и застройки.

  • Градостроительные регламенты (в т.ч. региональный уровень).



Градостроительное регулирование и планирование развития территорий (1)

  • Градостроительство (Town and Country Planning) – это комплексная деятельность по пространственной организации расселения людей

    • ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ
  • Основные направления градостроительной деятельности:

    • - территориальная организация расселения;
    • - развитие городов и сельских поселений, межселенных территорий;
    • - сохранение наследия, природоохранных зон, памятников истории, культуры и архитектуры;
    • - защита окружающей среды, улучшение экологической обстановки, рациональное землепользование и освоение природных ресурсов и др.


Градостроительное регулирование и планирование развития территорий (2)

  • Цели и задачи градостроительной деятельности:

    • создание благоприятной среды проживания,
    • создание условий для успешной жизнедеятельности (в том числе, предпринимательской деятельности, привлечения инвестиций в социально-экономическое развитие территорий и т.п.),
    • обеспечение эффективного взаимодействия человека и общества в части организации градостроительной среды обитания (в том числе, действенной и справедливой системы планирования, налогообложения и т.д.).


Категории градостроительного регулирования

  • Категории градостроительного регулирования

  • Зонирование (разделение территорий с определением видов использования и ограничений по использованию)

  • Инженерная, транспортная и социальная инфраструктура - комплекс коммуникаций и сооружений

  • Межселенные территории

  • Устойчивое развитие - развитие в интересах настоящего и будущих поколений (+ Greening)

  • Государственные градостроительные нормативы и правила (федеральный и субфедеральный уровни)

  • Правила землепользования и застройки - местный уровень управления - как регулирование использования и изменений объектов недвижимости

  • Градостроительный регламент – совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования, допустимых изменений при развитии объектов недвижимости

  • Разрешенное использование – использование в соответствии с градостроительными регламентами

  • Красные линии - линии отделения от улиц и площадей

  • Линии регулирования застройки (границы застройки зданий и сооружений с отступом от красных линий и границ участка).



Регулирование землепользования и застройки Это система нормативных правовых актов, регулирующих порядок использования и изменений объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, в том числе: - параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских (и сельских) поселениях, - допустимых изменений объектов недвижимости в пределах каждой зоны.



  • Глава 1. Общие положения

  • Глава 2. Права на землю, возникновение и прекращение прав на землю в городе Москве

  • Глава 3. Плата за землю в городе Москве

  • Глава 4. Градостроительные требования к землепользованию в городе Москве

  • Глава 5. Охрана земель города Москвы

  • Глава 6. Контроль за использованием и охраной земель г. Москвы. Ответственность за нарушения установленного порядка использования и охраны земель

  • Глава 7. Переходные и заключительные положения



Градостроительные требования к землепользованию в г. Москве

  • Установление градостроительных требований к землепользованию в городе Москве (регламенты, нормативы и правила, сервитуты и др. ограничения).

  • Разрешенное использование земельного участка (см., ниже - Акт разрешенного использования).

  • Обеспечение соблюдения градостроительных требований к землепользованию.

    • при осуществлении на земельном участке строительства или реконструкции градостроительного объекта;
    • при изменении фактического использования земельного участка, не связанном со строительством, реконструкцией градостроительного объекта;
    • при приватизации земельного участка, др. расположенных на нем объектов недвижимости, оформлении иных прав на земельный участок без изменения его фактического использования.
  • Приведение фактического использования земельного участка в соответствие с требованиями и ограничениями к его использованию.

  • Резервирование земель для государственных нужд города Москвы.



Акт разрешенного использования (содержание)

  • Требования и ограничения к использованию земельного участка

    • - разрешенные виды функционального использования земельного участка,
    • - ограничения высоты и плотности застройки, иные требования и ограничения к использованию земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости,
    • - ограничения прав на использование земельного участка, в т.ч. публичные сервитуты, установленные для земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
  • Перечень нормативных правовых актов, зарегистрированных или учтенных в государственном градостроительном кадастре г. Москвы, определяющих разрешенное использование земельного участка.

  • Сведения о предполагаемом или фактическом использовании земельного участка.

  • Заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или фактического использования земельного участка требованиям и ограничениям к его использованию.



Генеральные планы развития Градостроительная документация:

  • Генеральные планы развития Градостроительная документация:

  • городов и территорий схемы расселения, правила застройки, нормы (СНиП, ФСН), регламенты, разрешенное использование

  • Концепция, перспективы и программы развития городов разрабатываются в рамках генеральных планов

  • Генеральные планы предписывают в долгосрочной перспективе:

    • основные направления и положения устойчивого развития,
    • структурные пропорции, инфраструктурное развитие
    • зонирование территорий (в т.ч. экономическое),
    • градостроительные задания и ограничения (в т.ч. индексы, пропорции и иные качественные оценки),
    • др. условия развития городских территорий и возводимых на них объектов недвижимости.


Зонирование территорий

  • Определяет вид использования земельных участков и объектов недвижимости, ограничения их использования.

  • Определяет разделение на следующие зоны:

    • жилая зона,
    • общественно-деловая зона,
    • производственная зона,
    • зоны инженерной и транспортной инфраструктуры,
    • сельскохозяйственного использования и др.
  • Определяет ставку платы за землепользование, налоговые платежи.

  • Используется при установлении стартовых цен на аукционных торгах.





Градостроительное регулирование и развитие недвижимости (девелопмент)

  • Градостроительное регулирование - это одно из внешних пространств управления развитием (наиболее близкое физически, в сравнении с другими: экономическим, социальным и т.д. пространствами).

  • Действующие в регионе нормы градостроительного регулирования (составляя компоненты инвестиционного климата) открывают путь внешним инвестициям в развитие недвижимости и экономику региона в целом.

  • В основе регулирования - разрешительный механизм развития: разрешение на строительство (развитие) – т.е. предоставление права осуществить застройку земельного участка, реконструкцию / конверсию объекта, благоустройство территории и т.д.



Регулирование отношений собственника и общества

  • Собственник не свободен в действиях со своей недвижи-мостью - существуют ограничения со стороны общества.

  • Типы влияния: Общество

  • Собственник Положительное Виды воздействий Отрицательное Разрешения

  • Принуждения

  • Санкции

  • СИСТЕМА Плата за рост капитала АПЕЛЛЯЦИЙ Компенсации

  • Общество воздействует через нормы градостроительного регулирования, налоговое законодательство, планирование территорий, региональные акты и нормы.





Похожие:

Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения) iconВсе материалы всех выпусков литературного календаря журнала «Литература» всегда имеют только учебно-просветительское предназначение и не предусматривают извлечения какого-либо дохода и любой материальной выгоды
«Литература» всегда имеют только учебно-просветительское предназначение и не предусматривают извлечения какого-либо дохода и любой...
Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения) iconЗакон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
...
Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения) iconМетоды оценки Место и роль рыночной стоимости в оценочной деятельности
«Если в нормативном правовом акте … либо договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит...
Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения) iconРетроспектива регулирования Рынок недвижимости до лицензирования
Перспективы законодательного регулирования профессиональной деятельности на российском рынке недвижимости
Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения) iconЗакон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29. 07. 1998г. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29. 07. 1998г
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29. 07. 1998г
Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения) iconЗакон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года n 135-фз федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года n 135-фз
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года n 135-фз
Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения) iconЛичностно-ориентированные технологии обучения Личностно-ориентированные технологии обучения
Преподавание литературы как искусства и как человекоформирующего предмета (Ильин)
Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения) iconЗадача Правительства Югры обеспечение перехода развития экономики от добывающей промышленности к развитию отраслей глубокой переработки добываемого сырья, а также к развитию «не нефтяных» сфер деятельности

Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения) iconДолжностные обязанности воспитателя (извлечения): Должностные обязанности воспитателя (извлечения)
На основе изучения индивидуальных особенностей, рекомендаций педагога-психолога планирует и проводит с воспитанниками
Литература Законодательство по оценочной деятельности и развитию недвижимости (проблемно-ориентированные извлечения) iconНеобходи­мость обновления традиционной оценочной деятельности учителя
Эффективная оценочная деятельность учителя предполагает наличие следующих компетентностей
Разместите кнопку на своём сайте:
hnu.docdat.com


База данных защищена авторским правом ©hnu.docdat.com 2012
обратиться к администрации
hnu.docdat.com
Главная страница